Limite entre deux propriétés, le mur mitoyen est un cas particulier. Que ce soit en vue de travaux, ou de démarche avec son assurance habitation suite à un sinistre, il faut savoir définir la propriété de chacun pour éviter tout problème.

Un mur mitoyen peut rapidement être source de litige entre voisins. Mieux vaut s’informer pour éviter les mauvaises surprises.

La propriété d’un mur mitoyen

Double propriété

En théorie, la propriété d’un mur mitoyen est partagée entre les voisins concernés. Cela ne veut pas dire que chacun en est à moitié propriétaire, mais que la totalité du mur est au nom des deux voisins, à la manière d’une copropriété. Ils sont donc responsables tout deux de son entretien.

Cas particuliers

Attention: un mur peut être mitoyen seulement pour une partie. Si un mur sépare deux maisons, il sera considéré mitoyen jusqu’au sommet de la maison la plus basse, le reste étant un mur privé.

De la même façon, la notion de mitoyenneté tient seulement si le mur sépare deux propriétés semblables, comme deux maisons, ou deux jardins… Par exemple, si un mur sépare une maison d’un champ voisin, l’unique propriétaire est celui de la maison. Sauf s’il existe des preuves contraires.

Preuves de propriété d’un mur

Ces principes marchent si aucun des voisins ne peut apporter la preuve qu’il est bien propriétaire du mur. Un mur mitoyen appartient à un seul des voisins uniquement si:

  • C’est lui qui a construit le mur;
  • S’il possède un titre de propriété;
  • S’il peut prouver qu’il a entretenu le mur tout seul pendant 30 ans: c’est la prescription trentenaire, qui prévaut d’ailleurs sur un éventuel titre de mitoyenneté;
  • Le mur permet l’écoulement des eaux de pluie d’un côté, c’est le propriétaire de ce côté-là qui sera propriétaire du mur.

Assurance habitation et mur mitoyen

En cas de sinistre (comme un dégât des eaux), et si une démarche à l’amiable n’est pas envisageable, il faudra se tourner vers son assurance habitation. Les experts des deux assureurs concernés établiront les responsabilités de chacun et prendront en charge les réparations, à condition que le sinistre soit couvert par les garanties du contrat.

Attention: ce qui est vrai pour un mur mitoyen ne l’est pas forcément pour une clôture, ou une haie.

Clôtures, haies et fossés mitoyens

Outre les murs, les séparations entre propriétés contigües peuvent également être une haie, un talus ou une palissade.

Toutefois, il n’est pas possible d’en acquérir la mitoyenneté, comme pour un mur.

Clôtures et haies mitoyennes

Chaque propriétaire d’une haie mitoyenne dispose de 3 prérogatives :

  • le droit de profiter des fruits et produits des haies et arbres mitoyens,
  • le droit d’arracher les arbres,
  • le droit de détruire la haie mitoyenne.

Les propriétaires sont tenus d’entretenir la clôture ou la haie mitoyenne. Pour se libérer de cette obligation, l’un des propriétaires peut renoncer à la mitoyenneté.

Fossés mitoyens

L’entretien du fossé mitoyen incombe aux 2 propriétaires. Chacun a la faculté de renoncer à la mitoyenneté, sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux.

Lorsqu’il y a un rejet de terre du fossé d’un seul côté, le fossé est réputé appartenir au propriétaire du terrain où se trouve le rejet. Il n’est donc pas mitoyen.